Вопросы к "понаехавшим": помогите определиться)

[SergeyN]

Пример цены аренды в малосемейке, что приводит Сергей, все-таки завышен, по-моему. Даже учитывая вложения в ремонт и пр.

Перед тем, как сдать квартиру, я обычно пытаюсь ее снять
Я привел примеры по моему любимому району Зиепниеккалнс.
Вот всё что сегодня есть по однушкам в этом районе на ss
Не могу сказать, что там богатый выбор. Обратите также внимание на дату размещения объявления и количество просмотров, чтобы оценить интерес.

[andy1-213]

НУ и плюс, Вы сами будете бегать ... искать арендаторов? платить коммуналку по всем квартирам ... делать текущий ремонт своими руками и т.д. - т.е. управлять этой недвижимостью? Ежели нет ... значит надо кого нанимать - это же бизнес, а не хобби и приработок, надобно тоже эти затраты учесть ... я так понимаю, что речь идет о заработке в 3 - 4 тыс евро ...Т.е. это квартирный фонд более 20 типовых квартир, где-то примерно подъезд ... Вы на себя все это оформите? и сдавать планируете в черную - за нал? без оплаты налогов? ... Как говорил, товарищ Бендер ... надо прежде всего чтить уголовный кодекс!

[andy1-213]

потерялось куда-то 1-е сообщение ... попробую его восстановить
По поводу совковости - Вы немного "загнули" ... я не для себя эти квартиры рассматриваю. Мне без разницы на какой недвиге зарабатывать ...
1) Ваши ценовые ожидания ИМХО завышены
2) Предложений в этом сегменте очень много ... рынок затоварен, а в этих условиях цена аренды - главный критерий - нет перспективы роста арендных ставок
3) с учетом коммуналки, налогов и др. текущих расходов - экономический выхлоп мизерный
4) потенциальная капитализация объекта практически нулевая ... роста цена на это жилье нет и не предвидится
5) никакая ликвидность - выйти из бизнеса без потерь - нереально.
Вывод: "овчинка выделки не стоит".
Я не говорю, что в этом сегменте и в этом рынке нельзя заработать денег, но предлагаемый вариант - не вариант, для меня во всяком случае

[Andi]

Я же предлагаю покупать квартиры в новых проектах, можно даже и в одном доме, если грамотно подобрать здание и поторговаться в цене, мероприятие вполне может быть рентабельным!

Какой смысл в рентабельности в 3 - 5%, если большую доходность дают валютные депозиты в РФ со 100% ликвидностью? Минус налоги, ротация арендаторов, коммуналка ... и потенциал роста цены недвижимости не такой однозначный ... риски однако

А что у вас в иностранной валюте дают большие % по вкладам?!
Можно узнать эти цифры?

[andy1-213]

А что у вас в иностранной валюте дают большие % по вкладам?!
Можно узнать эти цифры?

гугл Вам в помощь ...
http://www.banki.ru/products/deposits/

[Andi]

А что у вас в иностранной валюте дают большие % по вкладам?!
Можно узнать эти цифры?

гугл Вам в помощь ...
http://www.banki.ru/products/deposits/

То есть 6.5% в $?! Это же охренеть!
Это если продать приличную квартиру в Москве, тысяч за 500$, то в Латвии можно тупо жить на %

[Mike99]

Дают высокий процент банки, как правило, с большим риском отзыва лицензии. У того же сбера процент гораздо скромнее, а условия по снятию процентов жестче. Так, что расчитывая на высокий процент, можно потерять все в один миг.

[SergeyN]

В прошлом году отобраны лицензии у более 40 российских банков. Некоторые случаи были достаточно резонансные. Поэтому про 100% ликвидность вклада, видимо, утверждать нельзя. Югорский банк, в ссылке выше предлагающий 6.5% по валютным вкладам, в прошлом году также имел предупреждение от центробанка о неполном соответствии нормативам.

[Саныч]

ну за свои 700 000 рублей можно не беспокоиться - их вернут в любом случае, даже если они лежали под 20%!!

[Mike99]

Вот только до 700000 рублей процент по вкладам гораздо скромнее.

[Саныч]

Я в курсе, поскольку занимаюсь этим вопросом. За последний месяц человек сделал 2 вклада в разных небольших банках по 20 000 долларов США - соответственно 6.15 и 6.5 процентов годовых

[andy1-213]

Я в курсе, поскольку занимаюсь этим вопросом. За последний месяц человек сделал 2 вклада в разных небольших банках по 20 000 долларов США - соответственно 6.15 и 6.5 процентов годовых

как вариант, либо ежели кто раньше открывал на длительный срок ... ставки стали снижаться где-то полгода - год назад ... до этого и в сбере были нормальные ...

[SergeyN]

Решил таки ответить, может кому-то всё же интересно..)

1) Ваши ценовые ожидания ИМХО завышены

Я оперирую не ожиданиями, а реальными [strike]бумажк[/strike] данными.

2) Предложений в этом сегменте очень много ... рынок затоварен, а в этих условиях цена аренды - главный критерий - нет перспективы роста арендных ставок

В последние 25 лет в Латвии серийное малогабаритное жилье не строил никто. Затоварки в этом сегменте нет. Спрос есть устойчивый и постоянный. Арендные потихоньку плавают. За последние 8 лет примерно в пределах от 120 евро до 240.

3) с учетом коммуналки, налогов и др. текущих расходов - экономический выхлоп мизерный

Коммуналку платит жилец. Другие расходы - это в основном подготовка квартиры к сдаче после покупки. Легкая косметика и минимальный набор мебели и техники.

4) потенциальная капитализация объекта практически нулевая ... роста цена на это жилье нет и не предвидится

Мой предвизор работает не очень, отвечаю графиком от Латио. Меня он устраивает.

5) никакая ликвидность - выйти из бизнеса без потерь - нереально.

График говорит, что вы были правы от середины 2007 до середины 2009. В остальное обозримое время не всё так страшно.

Ну и отдельно по налогам. Вы можете зарегистрироваться как плательщик фиксированного налога и платить всего 5% от дохода. Доход - это всё что вы получаете от нанимателя, в т.ч. и коммунальные. Никакие расходы не списываются. Если Ваш годовой доход превысит 14000 евро, то тогда надо регистрировать микропредприятие и платить 9% от дохода. Как-то так.

[Andi]

Ну и отдельно по налогам. Вы можете зарегистрироваться как плательщик фиксированного налога и платить всего 5% от дохода. Доход - это всё что вы получаете от нанимателя, в т.ч. и коммунальные. Никакие расходы не списываются. Если Ваш годовой доход превысит 14000 евро, то тогда надо регистрировать микропредприятие и платить 9% от дохода. Как-то так.

Уточнение:
Доходы от сдачи в аренду квартиры, с 2011-го года приравнены к доходам от прироста капитала и составляют 10%. То есть, вы составляете официальный договор и платите всего 10% налога и вам спокойно и нанимателю - хорошо
http://leglat.lv/vnzh-v-latvii-i-sdacha ... -v-arendu/

[andy1-213]

Браво ... спасибо ... не хватает только экономических расчетов. Если Вы проделали такую работу, то Вам не составит труда их представить.
Теперь по сути:
- ценовые ожидания ... хотелось бы на них взглянуть, если Вы говорите, что оперируете реальными данными (количество сделок за период, их динамика, количество предложений и их динамика, средний срок экспозиции). Если Ваше мнение базируется на Вашем личном опыте сдачи/найме 1-2-х квартир, то это не показатель, извините ИМХО. Возможно, что это мнение риэлторов, результат опросов и т.д. ... покажите, плиз, нам тоже будет интересно.
120 евро - ближе к правде без учета коммуналки ...
Мое мнение базируется на том, что убыль населения города Риги с конца 90-х годов до сего моменты составило порядка 30% (с 980 тыс. до 650 тыс.).
При этом, естественный прирост есть ... поскольку люди с других районов и городов Латвии перебираются в Ригу в поисках работы ну или чаще всего за пределы Латвии, но он незначительный по сравнению с эмиграционным потоком.
- затоваренность рынка, ликвидность тоже где-то рядом - в принципе тоже самое ... хотелось бы посмотреть цифири (количество предложения, количество сделок, их динамика)... можно сколь угодно спорить чего хотят люди, куда смещается платежеспособный спрос ... нужны реальные цифры. График с ценовой динамикой - интересная вещь, но без оценки емкости рынка - не показательно. Интересно, Латио каким образом сделали этот график ... только на своих сделках??? Сколько у них таких сделок ... или это экспертное мнение их брокеров??
РЕЗЮМЕ: Рентабельность будет 3 - 5% годовых - "Овчинка выделки не стоит". Рентабельность на уровне кредитных ставок в банках - это нонсенс, а не бизнес. ИМХО.